拼命加载中···

2022土地市场“过冬”:22城卖地少收9000亿元,地方国资托底

(原标题:)


 2022年,全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”。机构数据显示,截至2022年12月7日,全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%,成交面积更是降至近10年新低;房企竞拍热情处于低位,2022年平均土地溢价率仅3.7%,同比下降7.9个百分点。

2022年,全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”。

机构数据显示,截至2022年12月7日,全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%,成交面积更是降至近10年新低;房企竞拍热情处于低位,2022年平均土地溢价率仅3.7%,同比下降7.9个百分点。

土地市场持续遇冷下,12月成交规模难言复苏。有机构人士预测,2022年土地市场成交规模同比降幅将高达4成,总成交规模将创近10年新低。

中指院数据亦佐证这一点。截至12月26日,22城累计卖地1.9万亿元,同比下降超过3成,较2021年少卖地9000亿元。截至11月末,22个集中供地城市中,整体供地完成率不足6成,其中长春、重庆不足2成。

地方国资平台再次进场托底,成为22城拿地主力,在拿地金额中占比达到42%,国企、央企全年拿地占比37%。受制于现金流压力,这一年民营房企拿地占比仅为16%,混合所有制企业占比更是低至5%。

龙湖·春江天境 4.76分

世昌大道与火炬路交汇处
4001533651
在售住宅高区宜居生态地产

一个变化是,受命于土地市场过热时期的集中供地模式正逐渐淡出市场,2022年,苏州、无锡、武汉等多个城市推出4至5轮供地,而明年或将有更多城市跟进,转向常态化供地。

━━━━

上海收金最多 深圳溢价率最高

城市分化是2022年土地市场的一大特点。近年来,房企回归一二线城市拿地成为主流,而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄,北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥成为拿地主流。

2022年,上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快,全部成功出让,总成交金额约2839.5亿元,在22城中居第一位。但相比2021年3142亿元土地出让金,仍同比下滑9.6%;平均溢价率为3.26%。

为增强房企拿地信心,上海在第四批次供地中降低了拿地门槛,包括取消打分环节,报名房企均可竞拍;降低监管资金比例,同时允许延期缴付、分期缴付土地出让价款等。调整后,一些财务稳健的中小房企和外地房企得以进入上海土地市场

杭州2022年集中供地亦已结束,土地出让金达1914亿元,排在第二位,但同比2021年3135亿元大降38.9%;平均土地溢价率为5.88%,高于上海。

土地拍卖热度一降再降。杭州前三个批次供地中,分别推出60宗、45宗、19宗地块,但第四批次仅推出8宗地,其中4宗地块因地处远郊以底价成交。不过,热门板块地块仍是房企争夺焦点,显示出房企拿地更加理性和谨慎。

杭州本土市场人士认为,杭州2022年土地出让金回落,主要受整体市场环境回落及房企资金困境影响;相比于其他城市而言,杭州市场仍具有较充足韧性,房企依然看好市场中长期发展。

排在第三位的是北京,四批次供地中共收金1615亿元,平均溢价率为5.68%。截至记者发稿,2022年北京第五批集中供地已累计挂牌7宗预申请用地,总起始价151.22亿元。

中指院数据显示,22城中平均土地溢价率最高的是深圳,达到9.14%,土地出让金共计736.27亿元,目前排在第十位。在深圳第四批次供地中,共推出7总居住用地,其中3宗安居房地块最受房企追捧,参与竞买企业共计53家次(其中民企22家次);除本地企业外,外地企业达33家次。

供地计划完成情况较好的是合肥,2022年四批次集中供地共成交83宗地块土地出让金658.6亿元,同比增加19.3%,全年供地计划完成率超150%。不过,如此多地块推向市场,也意味着2023年合肥新房市场供应竞争将较为激烈。

从22城成交土地均价来看,厦门最高,为7.14万元/平方米;其次是北京,均价为6.62万元/平方米;深圳排第三,均价为5.86万元/平方米;第四名是上海,均价为5.18万元/平方米。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示,北京、上海、深圳、杭州因其城市经济基本面优势明显,新房购买力仍然较强;厦门特别是岛内地块稀缺性,以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力,让其走出相对独立的市场行情;合肥则是因其年初新房库存不足,房企纷纷希望补仓,使其今年超额50%完成了全年宅地供地计划。长春、沈阳等城市,全年宅地供地计划完成率不足3成。

张凯认为,相比2021年一批次薄利抢地,2022年所拍地块利润空间更为充足,尤其是一线城市地块利润空间普遍在10%以上。但相比利润,眼下房企更关注项目去化速度,部分城市推出的个别限价倒挂地块也因此受到青睐。

━━━━

地方国资托底 民企年末回归

2022年,土地市场遇冷是普遍现象。尽管整体地价较2021年小幅提升,但受房企资金承压、楼市下行等因素影响,房企参拍热情持续下行。数据显示,2022年土地成交溢价率降至3.7%,较2021年的11.6%下降7.9个百分点。

在今年第一、二批次供地中,拿地主力仍是央企、国企;从第三批次供地起,地方国资平台再次进场托底,成为拿地主力。

以北京为例,中指院数据显示,在北京前四个批次集中供地中,国企央企拿地占比分别为51%、91%、65%、36%;地方国资平台拿地占比分别为19%、3%、32%、46%;民营房企拿地占比分别为3%、6%、2%、0。

在2022年第三批次供地中,济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市,地方国资拿地金额占比均在5成以上,其中,济南这一比例达到88%,无锡达89%,福州达93%,郑州则高达100%。

也就是说,在11月25日郑州推出的第三批次23宗地块中,除3宗流拍,其余20宗地块全部由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。

南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下。11月10日,南京共推出4幅土地,全部由江北新区的国资企业以底价成交,总成交额为66亿元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地块,其中9宗流拍,共揽金约1258亿元,相比2021年 2074亿元出让金下滑39%。

成都、武汉、苏州第四批次集中供地中,70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。

受资金压力影响,全国性布局的头部民企除龙湖外,基本都在土地市场上消失。本土民企在各自深耕地区反而表现比较积极。

典型如滨江集团,前四轮集中供地中在杭州本土市场共竞得28宗地块,其中独立拿地23宗、联合体方式拿地5宗,土地出让金总额达到514.55亿元。

年底,来自政策端的多重利好轮番出台,房地产信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发,让房地产行业看到了久违的曙光。据不完全统计,自“金融支持16条”实施以来,已有60余家银行机构积极向房企授信,受益房企超过120家,总授信额度超过4.8万亿元。

政策和银行融资授信支持下,年末土地市场出现一个变化是:民营房企重现土地拍卖现场。

12月15日广州第四轮集中供地中,龙湖集团、方圆地产等民企踊跃报名且积极竞拍。

深圳最后一轮土地拍卖中,也出现民企身影,且是首次进入深圳的外地房企南通亚伦房地产公司,其在激烈角逐中成功将一宗安居地块收入囊中。

12月23日合肥第四批次集中供地中,民营企业伟星房产表现积极,且2宗竞品地块均有参与。

天津第四批次供地中,民营房企拿地占比59%。其中,山西民企鹏飞集团以底价摘得2宗地块,斥资23.8亿元;龙湖集团以底价竞得1宗地块;天津汇川房地产、天津山川融城房地产各自竞得1宗地块。

但在销售端尚未回暖之际,市场信心仍显不足。

机构方面认为,土地公开市场拿地资金审查要求并未放松,融资等方式筹集的资金也不能用于拿地,土地市场热度回温仍将取决于楼市销售表现。当下,大部分城市楼市成交持续低迷,如上海、杭州等城市的郊区也在下半年来出现认购人数明显下降、去化困难现象,就此来看,2023年土地市场成交规模仍将回落,市场热度也将延续低位。

张凯认为,尽管更多扶持政策即将来临,但“期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱”三重市场压力中,仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决。疫情管控放松之后,居民收入预期转变尚需时日,而房价上涨预期的转弱则无法从根本上改变。

他判断,2023年土地市场将延续全国低迷、城市分化走势,各地土地拍卖规则将保持宽松。为完成土地财政收入目标,弱能级城市实际地价有进一步下调可能性;房企仍需重点关注市场风险,聚焦核心城市和板块,捕捉点状投资机会。

(来源房天下)

新闻推荐


点击加载更多